ЗАМЕТКИ ДИЛЕТАНТА Юридические услуги в Беларуси
Понедельник, 23.04.2018, 01:29
МЕНЮ

  • Форма входа

    Категории раздела
    Разное [7]
    Рабочие вопросы [7]
    Общение [6]
    Интернет [12]
    Авто-мото-вело [6]
    Лирика [14]
    Любовь, отношения М и Ж [19]
    Дети [4]
    Философское [31]
    Психология [6]
    Финансы, экономика [31]
    Маркетинг, реклама, PR [5]
    Право [1]
    Общество, социология [9]
    Отдых, развлечения [6]

    Поиск

    Календарь
    «  Сентябрь 2009  »
    ПнВтСрЧтПтСбВс
     123456
    78910111213
    14151617181920
    21222324252627
    282930

    Архив записей

    Наш опрос
    По каким темы Вы хотели бы видеть здесь мнение?
    Всего ответов: 28

    Друзья сайта

  • Статистика

    Онлайн всего: 1
    Гостей: 1
    Пользователей: 0

    Главная » 2009 » Сентябрь » 8 » Жилищное строительство
    Жилищное строительство
    16:25

    Строительство 9-10 млн кв м жилья в год обойдется государству в 13,8-15,4 трлн бел руб при сложившейся в первом полугодии 2009 г стоимости строительства

     

    Курс на увеличение объемов жилищного строительства в целях стимулирования внутреннего спроса закрепила новая редакция Государственной комплексной программы развития материально-технической базы строительной отрасли на 2006-2010 гг /далее Программа/, утвержденная постановлением правительства №514 от 23 апреля 2009 г. Программа предусматривает наращивание ввода жилья в 2010 г до 9 млн кв м и в 2011 г до 10 млн кв м. План на 2010 год на 20 проц превышает установленное ранее задание.

     

    В том числе в Минске поставлена цель увеличить объем строительства на 13 проц к прежнему заданию до 1,970 млн кв м, в Минской области – на 7,5 проц до 1,430 млн кв м, в Брестской – на 23 проц до 1,350 млн кв м, в Гомельской – на 22 проц до 1,170 млн кв м, в Гродненской – на 25,5 проц до 1,080 млн кв м, в Витебской области – на 39 проц до 1 млн кв м, в Могилевской – на 26,5 проц до 1 млн кв м.

     

    Кроме того, в документе предусматривается увеличение в Беларуси объемов индивидуального жилищного строительства. Всего в 2010 г должно быть построено индивидуальных жилых домов общей площадью 2,5 млн кв м против планировавшихся 2 млн кв м. Дома крупно-панельного домостроения составят 2,040 млн кв м, кирпичное домостроение – 1,320 млн кв м, монолитное строение – 1,135 млн кв м, железобетонный каркас и сборный железобетон – 1,470 млн кв м.

     

    Вернемся к сегодняшнему дню. В 2009 г задание по объему возводимого жилья не изменилось и составляет 6 млн кв м жилья, что больше фактического ввода жилья в 2008 г на 16,6 проц /в 2008 г введено 5,147 млн кв м жилья, что всего на 10,3 проц превысило уровень 2007 г/.

     

    В то же время в соответствии с Программой темпы строительных работ должны быть ускорены: во втором квартале 2009 г необходимо сдать в эксплуатацию 60 проц планируемого жилья /по факту получилось 51,6 проц или 3097,8 млн кв м/, а за девять месяцев – 90 проц жилья.

     

    Насколько выполнимы столь амбициозные планы? Слагаемые успеха – материально-техническая база строительных организаций, достаточное количество строительных материалов и конструкций, квалифицированные кадры. И, конечно же, должны быть источники финансирования.

     

    По мнению экспертов в строительной сфере, выполнение повышенного задания на 2010 г потребует перехода строительных организаций на трехсменный режим работы практически на всех жилищных объектах.

     

    Также предполагается ускоренное завершение реконструкции домостроительных комбинатов, к концу 2010 г их суммарная мощность должна составить 2,990 млн кв м в год. До конца 2009 г должны завершить реконструкцию домостроительные комбинаты в Витебске, Могилеве и Гомеле. В результате их совокупная мощность превысит 200 тыс кв м жилья в год. Объем инвестиций в эти проекты в 2009 г составит около 8 млн долл. Реконструкция всех домостроительных комбинатов, в том числе Светлогорске, Солигорске, Борисове и Бобруйске требует привлечения около 25 млн долл в ближайшие 3 года.

     

    В 2009 г РУП «Новополоцкжелезобетон» завершил работы по модернизации производства сборного каркаса и вышел на мощность производства 50 тыс кв м жилья в год. В первом полугодии 2009г введена в эксплуатацию новая линия по производству газосиликатных блоков мощностью 300 тыс куб м в Радошковичах. Такой же завод построен в Могилеве, строится в Иваново /Брестская область/, в сентябре вводит в эксплуатацию такую же технологическую линию ОАО «Красносельскстройматералы».

     

    Необходимо отметить, что на сегодняшний день в связи с сокращением экспорта строительных материалов в Россию и на Украину в стране наблюдается затоваривание по ряду позиций. Например, Минстройархитектуры предлагает строительным организациям увеличить строительство жилья из кирпича. Есть трудности со сбытом стекла. Необходимость разгрузки складов производителей стройматериалов подтверждается и отменой налога с продаж при реализации отечественных стройматериалов /стеновые материалы и вяжущие вещества, кровельные и изоляционные материалы, материалы для облицовки и отделки, материалы для остекления окон и дверей, санитарно-техническое оборудование, металлопродукция, прочие строительные материалы/ в розничной торговле /постановление Совета Министров от 2 сентября 2009 г № 1139/.

     

    Таким образом, форсификация жилищного строительства будет способствовать скоращению запасов готовой продукции у производителей стройматериалов и дальнейшему обеспечению заказов на их продукцию. Наличие сбыта, кроме того, будет способствовать окупаемости осуществленных инвестиций в модернизацию и расширение производства строительных материалов. Ведь несмотря на неблагоприятную конъюнктуру рынка предприятия Минстройархитектуры в январе-июне 2009 г увеличили объем инвестиций в основной капитал на 73,3 проц по сравнению с аналогичным периодом 2008 г до 701,2 млрд бел руб.

     

    Напомним, что Международный валютный фонд рекомендует белорусским властям  сдерживать внутренний спрос, чтобы улучшить сальдо счета текущих операций и сохранить золотовалютные резервы. Реализация же планов по увеличению объемов строительства жилья является мерой стимулирования внутреннего спроса. И хотя строительная индустрия использует преимущественно местное сырье для производства стройматериалов, выпуск цемента/бетона, кирпича, газосиликатных блоков, стекла, изготовление арматуры являются весьма энергоемкими производствами. А большая часть энергоносителей являются импортом. Существенна доля импорта и в составе используемого в строительстве оборудования.

     

    Но ставка на строительство как на один из локомотивов отечественной экономики в условиях мирового финансового и экономического кризиса уже сделана.

     

    Увеличение объемов строительства жилья требует адекватного увеличения финансирования. В настоящее время у правительства существует два доступных источника стимулирования жилищного строительства: расширение объемов льготного кредитования при сопутствующем использовании сбережений населения и прямое финансирование строительства жилья, которое войдет в состав государственного жилищного фонда.

     

    Пока реализуется первый вариант. За январь-июнь белорусские банки выдали 2,351 трлн бел руб кредитов на строительство и приобретение жилья, в том числе льготных - на 1,959 трлн бел руб. Льготных кредитов /под 1, 3 и 5 проц годовых на 20 и 40 лет/ выдано на 64,6 проц больше, чем за первые 6 месяцев 2008 г. В общей сумме выданных кредитов на долю льготных пришлось 83,3 проц средств. Объемы жилищных кредитов, выдаваемых банками на общих условиях снизились на 22,6 проц.

     

    В целом в 1 полугодии 2009 г на строительство жилых домов использовано 4,2 трлн. рублей инвестиций. На строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры к районам жилой застройки использовано 557,9 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, или 47,4 проц к предусмотренному объему на 2009 год.

     

    За полугодие введено в эксплуатацию 3097,8 тыс. квадратных метров общей площади жилых домов, что составляет 51,6 проц к предусмотренному заданию на год. По сравнению с I полугодием 2008 г. ввод в действие жилья увеличился на 385,1 тыс. квадратных метров, или на 14,2 проц.

     

    Исходя из полугодовых цифр стоимость квадратного метра (с учетом затрат на инфраструктуру) составляет 1,536 тыс бел руб. Запомним эту цифру.

     

    Ввод в действие общей площади жилых домов по источникам финансирования характеризуется следующими данными:

     

    I полугодие 2009 г.

    В % к итогу

    тыс. Кв. м

    в % к
    I
    полугодию
    2008 г.

    I полугодие
    2009 г.

    справочно
    I полугодие
    2008 г.

    Введено в действие жилых домов – всего

    3097,8

    114,2

    100

    100

    из них за счет:

     

     

     

     

    средств консолидированного бюджета

    101,0

    83,8

    3,3

    4,4

    собственных средств
    организаций

    124,2

    97,5

    4,0

    4,7

    кредитов банков

    1281,5

    112,6

    41,4

    42,0

    собственных средств населения

    1587,5

    120,5

    51,2

    48,6

     

    Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, введено в действие 1720,3 тыс. квадратных метров общей площади, из них в многоквартирных жилых домах в городах – 1243,1 тыс. квадратных метров. Удельный вес жилья, построенного для этой категории граждан в многоквартирных жилых домах в городах, составил 83 проц от объема введенного жилья в таких домах при задании  на год – 78 проц.

     

    В сельских населенных пунктах введено в эксплуатацию 897,9 тыс. квадратных метров общей площади жилья, или 29 проц от общего ввода по республике (в I полугодии 2008 г. – 30,5 проц).

     

    Второй способ /назовем его резервным/ по сути означает увеличение денежной эмиссии, чтобы профинансировать расходы государства на строительство жилья. Однако до тех пор, пока страна получает финансовую поддержку со стороны МВФ, являющегося противником монетарного волюнтаризма, данный механизм задействован не будет.

     

    Говоря о жилищном строительстве, нельзя не затронуть тему платежеспособного спроса на жилье и цен на него. На сегодняшний день спрос поддерживается в первую очередь за счет кредитования, причем льготного.

     

    Технический анализ динамики цен, который в изобилии представлен в специализированных источниках, статистика по количеству и ценам совершенных сделок, экспертные заключения специалистов-риэлторов говорят о том, что в Беларуси «дно» рынка недвижимости еще не достигнуто. Никто не может дать прогноз того, какими будут цены на жилье через год. Поэтому инвестирование в строительство жилья сегодня является крайне рискованным способом вложения средств.

     

    Интересно, что зарубежные эксперты применительно к своим рынкам часто называют «справедливую» цену квадратного метра в размере среднемесячной заработной платы. Будет ли квадратный метр в Беларуси стоить 1 млн рублей? Наверное, нет. Ибо это будет означать банкротство строительной отрасли.

     

    В то же время, увеличение объемов строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья будет оказывать понижающее давление на цены. Уже сейчас есть построенные, но не заселенные квартиры в городах, пустующее жилье в сельской местности. Наличие большого отложенного спроса /очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий превышает 700 тыс человек/ не гарантирует востребованность строящегося жилья.

     

    Данный факт хорошо иллюстрируется обнародованной Беларусбанком в августе 2009 г статистикой системы строительных сбережений. Участники системы – это, как правило, люди, которые не рассчитывают на получение льготных кредитов, т.е. те, кто имеет возможность вложить в строительство или приобретение жилой недвижимости достаточно существенные по белорусским меркам собственные средства. Статистика эта такова: с февраля 2008 г по август 2009 г на строительство жилья по системе стройсбережений направлено около 20 проц средств, на приобретение жилья на вторичном рынке – более 80 проц.

     

    Предпочтение покупки готового жилья, а не участие в строительстве, на наш взгляд, обусловлено несколькими факторами. Участие в финансировании строительства /за свои или за кредитные деньги/ экономически менее оправдано, чем покупка готового жилья, особенно в текущей ситуации. Стройка длится не один месяц и бывают случаи, когда отдельные дома не заселяются годами по тем или иным причинам.

     

    Улучшение жилищных условий ведет к увеличению расходов на содержание жилья. Не секрет, что новое жилье обычно имеет больший метраж /это позволяет строителям больше зарабатывать/, чем жилье, построенное в доперестроечные времена. А рано или поздно коммунальные услуги населению придется возмещать в полном объеме.

     

    Немаловажно и то, что традиционно строительство инфраструктурных объектов /магазины, школы, детские сады, поликлиники и т.п./ в новых городских микрорайонах и в сельских агрогородках значительно отстает от непосредственного возведения жилья, что существенно снижает качество жизни в новостройках.

     

    Но больше всего на характер спроса влияют проявления экономического и финансового кризиса. Во-первых, потребитель ожидает дальнейшего снижения цен. Во-вторых, стабильность уровня доходов каждого конкретного человека находится под вопросом, что в целом снижает кредитоспособность населения и увеличивает банковские риски при кредитовании сделок с недвижимостью.

     

    Подводя итог, отметим следующее. Строительство 9-10 млн кв м жилья в год обойдется государству в 13,8-15,4 трлн бел руб при сложившейся в первом полугодии 2009 г стоимости строительства. Вопрос изыскания таких средств остается открытым: банковское кредитование строительства жилья должно увеличиться еще как минимум на 50 проц при том, что население направит в решение жилищного вопроса половину требуемой суммы. Логика заключается в том, что  если предоставить населению льготные кредиты, то оно, со своей стороны, инвестирует в строительство жилья достаточно немалые по белорусским меркам средства. Однако потребительское поведение сложно поддается прогнозированию и именно в этом таится главная угроза для «локомотива».

     

    Впрочем, остается еще резервный вариант поддержания экономического роста посредством прямого государственного финансирования строительной отрасли. Социально-ориентированное  государство может само строить или же выкупать невостребованные квадратные метры и затем раздавать их в пользование нуждающимся. Жилищный кодекс это позволяет.

    Категория: Финансы, экономика | Просмотров: 671 | Добавил: diletant | Рейтинг: 0.0/0 |
    Всего комментариев: 0
    Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
    [ Регистрация | Вход ]
    Copyright MyCorp © 2018
    Сделать бесплатный сайт с uCoz